Vuokralaisen jättäessä vuokriaan maksamatta tai aiheuttaessa toistuvaa häiriötä, on vuokranantajan mahdollista purkaa vuokrasopimus ja hakea häätöä, jotta asuntoon saadaan uusi, vuokrasopimuksen ehtoja kunnioittava vuokralainen. Vuokralaisen häätö on kuitenkin prosessi, joka vaatii tiettyjen perusasioiden tuntemusta, jotta se sujuu lain määrittämien säännösten mukaisesti. Jokaisesta maksamattomasta vuokrasta tulee lähettää maksuhuomautus, mutta yleensä häätöprosessiin lähdetään maksamattomien vuokrien takia vasta 2-3 kuukauden jälkeen, mikäli neuvotteluyhteyttä vuokralaiseen ei ole asian tiimoilta saatu muodostettua. Tällöin vuokranantaja voi käynnistää häädön, joko purkamalla ensin vuokrasopimuksen tai hakemalla suoraan häätötuomion käräjäoikeudesta. Alla olevasta artikkelista saat tarkemmin lisätietoja muun muassa vuokran perinnästä, sopimuksen purkamisesta sekä häätöprosessin etenemisestä.
Vuokralaisen valinta – maksukyvyn ja luotettavuuden kartoitus
Jokainen vuokranantaja toivoo löytävänsä vuokralaisen, joka huolehtii velvollisuuksistaan asunnon kuntoa sekä maksuvelvoitteitaan kohtaan. Kokenut vuokranantaja käyttääkin aikaa sopivan vuokralaisen löytämiseen, ja hyödyntää maksukyvyn sekä vuokralaisen luotettavuuden kartoitukseen hyväksi havaitut toimenpiteet. Niiden tarkoitus on ehkäistä mahdolliset ristiriitatilanteet tulevassa vuokrasuhteessa.
Yksi parhaista tahoista, josta saat viitteitä potentiaalisen vuokralaisen luotettavuudesta, on edellinen vuokranantaja. Ennen vuokrasopimuksen tekemistä onkin vaivan arvoista kysyä, olisiko potentiaalisella vuokralaisella mahdollisuus nimetä suosittelija entisten vuokranantajien joukosta. Tuleva vuokralainen saa itse selvityksen luottotiedoistaan esimerkiksi Suomen Asiakastiedon tai Bisnoden kautta, joten voit pyytää potentiaaliselta vuokralaiselta näytille hänen palveluista saamansa tositteen.
Huomioithan myös, että viralliseen vuokrasopimukseen tulisi kirjata kaikki vuokra-asuntoon ja vuokranmaksuun liittyvät velvoitteet, jotta niihin voi tarvittaessa vedota, mikäli vuokralainen jostain syystä laistaa vuokrasuhteeseen kuuluvista velvollisuuksistaan. Sopimanne vakuus tulisi lisäksi olla kirjattuna vuokrasopimukseen. Vakuus-termi kattaa sekä maksamattomat vuokrat että mahdolliset aiheutuneet vahingot asunnossa. Löydät tarkemmat vinkit vuokralaisen valintaa koskien aikaisemmasta artikkelistamme.
Vaikka vuokralaisen valinta on tehty huolellisesti, on silti mahdollista, että eteen tulee yllättäviä ongelmia joko häiritsevän käytöksen tai maksuongelmien takia. Kerromme seuraavaksi, miten toimia, kun vuokralainen ei maksa vuokraa sopimukseen kirjatun ajan puitteissa.
Vuokran perintä – reagoi nopeasti maksamattomiin vuokriin
Maksamattomiin vuokriin kannattaa reagoida nopeasti. Ensimmäinen askel on maksumuistutuksen lähettäminen erääntyneestä vuokrasta kirjallisesti. Maksumuistutus on hyvä lähettää jo ennen kuin seuraavan kuukauden vuokra erääntyy maksettavaksi. Yleisimmin maksuhuomautus lähetetään, kun eräpäivästä on kulunut 14 päivää, ja vastaavasti perintään vuokrasaatavan voi siirtää 14 päivän kuluttua maksuhuomautuksesta.
Ensimmäisen huomautuksen voit tehdä erääntyneestä laskusta itse. Tässä vaiheessa tulee monesti ilmi mahdolliset väärinkäsitykset vuokralaisen kanssa maksukäytäntöjä tai -tietoja koskien ja niistä päästään tällöin helposti sopimaan. Kirjallisen maksuhuomautuksen voi toimittaa myös perintätoimisto, joka tarkoittaa, että vapaaehtoinen perintä aloitetaan automaattisesti heti, mikäli maksua ei huomautuksesta huolimatta saada. Varsinaista varoitusta ei maksamattomiin vuokriin liittyen tarvitse antaa.
Ota yhteyttä Perintä247 ja pyydä apua vuokran perintäprosessiin.
Perinnän kustannukset vuokranantajalle
Mikäli saatava on aiheellinen ja riidaton, vapaaehtoisen perinnän osalta syntyneet kustannukset kuitataan perintäyhtiölle vuokralaiselta perittävistä perintäkuluista. Mahdollisen oikeudellisen perinnän osalta syntyy kuluja haastehakemuksen laatimisesta sekä oikeudenkäyntimaksusta. Myös ulosotto veloittaa tehdyistä tilityksistä oman tilitysmaksunsa. Löydät tarkempia tapauskohtaisia esimerkkejä aiemmin julkaisemastamme Mitä perintä maksaa? -artikkelistamme.
Vuokrasopimuksen irtisanominen
Jo ennen vuokrasopimuksen tekoa, on vuokranantajan hyvä tutustua omiin oikeuksiinsa vuokrasopimuksen irtisanomista koskien, sillä sekä vuokranantajalla että vuokralaisella on mahdollisuus irtisanoa vuokrasopimus. Menettelytavat sekä irtisanomisajat vaihtelevat sen mukaan, kumpi osapuoli sanoo sopimuksen irti ja siitä, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva vuokrasuhde.
Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajat on määrätty tarkasti asuinhuoneiston vuokralaissa. Mikäli vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen ovat irtisanomisajat:
- Kuusi kuukautta, mikäli vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden
- Kolme kuukautta, mikäli vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti alle yhden vuoden
Myös määräaikaisen vuokrasopimuksen voi irtisanoa, mutta tähän pitää aina hakea erikseen tuomioistuimen päätös. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta määrittää tarkemmat syyt siihen, milloin tuomioistuin voi vahvistaa irtisanomisen. Mikäli vuokranantaja harkitsee irtisanomista nimenomaan maksamattomien vuokrien takia, on kyseessä yleensä vuokrasopimuksen purku eikä sopimuksen irtisanominen.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Vuokranantajana sinulla on oikeus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralaisesi laiminlyö vuokran maksamisen sopimukseen kirjattuna ajankohtana tai erikseen sovitussa ajassa. Olennaisena vuokranmaksun laiminlyöntinä voidaan pitää kahden kuukauden maksamattomia vuokria, jolloin olet vuokranantajana oikeutettu purkamaan vuokrasopimuksen päättymään välittömästi. Vuokrasopimuksen voit purkaa ilman kirjallista varoitusta, mikäli purkamisen perusteena on vuokralaisen maksamattomat vuokrat (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 61-62 §).
Purkuperusteen täyttyminen ei kuitenkaan automaattisesti päätä vuokrasopimusta, vaan vuokranantajan tulee erikseen vedota purkuperusteeseen päättääkseen vuokrasopimuksen.
Tämä tarkoittaa, että vuokrasopimuksen purkuilmoitus on annettava vuokralaiselle kirjallisesti ja todistetusti. Ilmoituksessa on mainittava purkamisperuste sekä vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, mikäli vuokrasuhde halutaan kirjata päättymään vasta myöhemmin kuin tiedoksianto tehdään. Vuokranantajan velvollisuus on myös huolehtia siitä, että Ilmoituksen jälkeen vuokralaisella on kohtuullisesti aikaa luovuttaa vuokrakohde takaisin vuokranantajan hallintaan.
Purkuilmoituksen tiedoksianto
Vuokranantajana sinun on hyvä huomioida, että pystyt tarvittaessa myöhemmin todistamaan, että vuokralaisesi on vastaanottanut purkuilmoituksen. Listasimme alle muutamia tapoja, joiden avulla asian pystyt tiedoksiannon jälkeen todistamaan:
1. Vuokralainen kuittaa allekirjoituksellaan purkuilmoituksen henkilökohtaisesti
2. Todistaja todistaa, että vuokralainen on vastaanottanut purkuilmoituksen henkilökohtaisesti
3. Ilmoitus lähetetään saantitodistuksella/kirjattuna kirjeenä.
4. Haastemies toimittaa purkuilmoituksen vuokralaiselle
Vuokrasopimuksen purkuilmoituksesta käy myös haastehakemus, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi. Tällöin erillistä ilmoitusta ei ole pakko antaa.
Lue lisää vuokrasopimuksen purkamisesta ja irtisanomisesta artikkelistamme.
Haastehakemus ja häätö
Vuokranantaja ei lain mukaan saa pyrkiä poistamaan vuokralaista tai vuokralaisen omaisuutta asunnosta omatoimisesti. Mikäli vuokralainen ei poistu asunnosta, vaikka vuokrasopimus on päättynyt, on vuokranantajan haettava käräjäoikeudelta häätöä eli tuomiota, jossa käräjäoikeus vahvistaa vuokrasuhteen päättymisen.
Itse haastehakemuksessa voidaan erääntyneiden vuokrien lisäksi vaatia vuokralaista suorittamaan myös käräjäoikeuden käsittelyn aikana erääntyvät vuokraerät. Kun vuokralainen saa tuomion, toimitetaan häätötuomio ulosottovirastoon, jonka jälkeen ulosottomies hoitaa eteenpäin varsinaisen häätämisprosessin. Samalla käynnistyvät myös maksamattoman vuokrasaatavan ulosmittaustoimet.
Häätö käynnistyy toimenpiteellä, jossa ulosottomies toimittaa vuokralaiselle kirjeitse ilmoituksen vahvistetusta häädöstä sekä tiedon muuttopäivästä. Vuokralaisen on poistuttava vuokratusta tilasta viimeistään muuttopäivänä. Mikäli vuokralainen ei kehotuksista huolimatta suostu poistumaan asunnosta muuttopäivään mennessä vapaaehtoisesti, on ulosottomiehellä oikeus poistaa vuokralaiset sekä vuokratussa tilassa oleva omaisuus heti kirjatun muuttopäivän jälkeen.
Vuokralaisen häätö – kuinka kauan prosessi kestää?
Häätö ja itse prosessin läpivienti seuraa tarkasti lain määrittämiä etappeja, joten vuokranantaja ei voi omatoimisesti häätää vuokralaista asunnosta. Yhteenvetona, vuokranantaja voi siis käynnistää häädön joko purkamalla ensin vuokrasopimuksen tai hakemalla häätötuomion suoraan käräjäoikeudelta. Vuokrasopimuksen purkuvaihe voidaan jättää olosuhteet huomioon ottaen kokonaan väliin, vuokranantajan niin halutessa.
Vuokranantajan on kuitenkin hyvä varautua siihen, että häätöprosessi, johon kuuluvat niin käräjäoikeuden käsittely kuin ulosottoviranomaisen tekemät toimenpiteet, voi kestää kuukausia (n. 2-6 kuukautta). Häätöprosessin ajan vuokralainen on edelleen oikeutettu asumaan huoneistossa, sillä vuokralaista suojaa perustuslakiin kirjattu oikeus kotirauhaan siihen asti, kunnes vuokralainen ei enää asu asunnossa. Vuokralainen on kuitenkin velvollinen maksamaan vuokraa koko siltä ajalta, kun hän huoneistoa pitää hallinnassaan.
Alkuperäiseen artikkeliin (2.3.2021) lisätty uusia artikkelinostoja.
Artikkelin on julkaissut Oy Aurum Contactor Ltd:n tarjoama perintä247 -palvelu, joka tarjoaa tukea ja asiantuntijuutta saatavien kotiuttamisessa mm. maksuhuomautusten sekä perintätoimeksiantojen keinoin. Palvelemme sinua 24/7. Kuulumme kotimaisen Moment Ventures -konsernin yritys247-perheeseen, joka tarjoaa yrittäjien arkea helpottavia palveluita, kuten PK-yrityssektorille rahoituspalveluja tarjoava yrityslaina247 .
