Vuokralaisen laiminlyödessä velvollisuuksiaan, saattaa paras vaihtoehto olla vuokrasopimuksen purku tai irtisanominen. Käsitteenä purkaminen ja irtisanominen kannattaa pitää erillään, sillä irtisanominen ei edellytä laiminlyöntiä kummaltakaan osapuolelta. Miten vuokrasopimus sitten puretaan tai irtisanotaan, ja mitä ehtoja näihin prosesseihin liittyy? Lue lisää artikkelista.
Missä tilanteissa vuokrasopimuksen purku on mahdollista?
Vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus silloin, kun vuokralainen on selkeästi ollut piittaamatta velvollisuuksistaan. Tällaisia laiminlyöntejä ovat muun muassa:
- vakuuden maksamatta jättäminen
- vuokria ei ole maksettu ajallaan
- asunnon kunnosta ei ole pidetty huolta
- asunto on luvatta luovutettu toisen käyttöön
- vuokralainen rikkoo järjestyssääntöjä tai viettää häiritsevää elämää
Vähäiset laiminlyönnit eivät vielä oikeuta vuokrasopimuksen purkamiseen. Haitat on oltava selkeästi todistettavissa.
Myös vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus. Purkuperusteita vuokralaisen toimesta ovat esimerkiksi:
- asunnon perheenjäsenen terveydelle aiheuttama haitta
- asunnon hallinnan luovutus viivästyy merkittävästi
- oleellisen korjauksen laiminlyönti vuokranantajan toimesta
- asuntoon tehtävä merkittävä remontti
Asunnon huono kunto ja vuokrarästit purun perusteena
Yleisin syy vuokrasopimuksen purkuun on vuokranmaksun laiminlyönti. Tyypillisessä tapauksessa erääntyneistä vuokrista on muistutettu, ja asiasta on tehty perintätoimeksianto, mutta suorituksia ei edelleenkään ole tehty sovitun mukaisesti.
Vuokrarästien ei tarvitse kerääntyä kuin kahden tai kolmen kuukauden ajalta, jolloin vuokranantaja on oikeutettu toimenpiteisiin vuokrasopimuksen purun osalta. Myös jatkuvat epäsäännölliset maksusuoritukset saattavat olla peruste vuokrasopimuksen purkuun.
Vuokranantaja voi vuokrarästien perusteella tehdä sopimuksen purun jopa ilman erillistä varoitusta.
Mikäli vuokralainen ei pidä huolta asunnosta, sen varustuksesta tai yleisessä hygieniatasossa on selkeitä laiminlyöntejä, on vuokrasopimuksen purku myös silloin perusteltua. Jokaisella vuokralaisella on tietty kunnossapitovastuu ja velvollisuudet, vaikka asunto ei ole oma.
Huomioitavaa on, että vuokralainen ei ole vastuussa asunnon normaalista kulumisesta. Laiminlyöntien on oltava selkeästi todennettavissa. Yleensä vuokralainen saa tilanteesta ensin kirjallisia varoituksia, sillä tilanne saattaa olla vielä vuokralaisen korjattavissa.
Häiriökäyttäytyminen purun perusteena
Kerrostalossa tai rivitalossa tulee sietää muiden asukkaiden normaalista elämästä aiheutuvia ääniä. Mikäli vuokralainen kuitenkin aiheuttaa toistuvasti häiritsevää meteliä, etenkin öiseen aikaan, on asiasta aihetta huomauttaa, joko suullisesti tai kirjallisen varoituksen kera.
Häiritsevät äänet voivat tulla esimerkiksi koirien jatkuvasta haukkumisesta, kovaäänisestä musiikin kuuntelusta, jatkuvasta juhlinnasta tai muusta, toistuvasti muita asukkaita haittaavasta metelistä.
Varoitukset antavat vuokralaiselle mahdollisuuden näyttää, että huomautus on otettu vakavasti, ja että se johtaa rauhallisempaan elämään. Mikäli vuokralainen varoituksista huolimatta jatkaa muita asukkaita häiritseviä toimia, on se peruste vuokrasopimuksen purkamiseen.
Luvaton asunnon luovuttaminen tai vuokraaminen
Vuokralainen ei ole lähtökohtaisesti oikeutettu siirtämään vuokraoikeutta toiselle tai luovuttamaan huoneistoa toisen käyttöön ilman vuokranantajan erikseen antamaa lupaa. Asia ei ole kuitenkaan näin yksiselitteinen, sillä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on mainittu muutamia poikkeuksia, jossa vuokralainen on oikeutettu näin toimimaan.
Mikäli vuokraoikeus on kuitenkin siirretty toiselle laittomasti (poikkeukset eivät päde), vuokrasopimuksessa olevien ehtojen vastaisesti ja ilman vuokranantajan lupaa, sopimus voidaan purkaa vuokranantajan toimesta. Purkuoikeus voidaan ottaa käyttöön ilman varoitusta.
Asiantuntijan konsultaatio on suositeltavaa
Kuten aiemmin artikkelissa mainitsimme, vuokranantajan kannattaa ennen vuokrasopimuksen purkamista antaa vuokralaiselle varoitus vuokrasopimuksen purkamisesta. Vaikka kaikissa purkuperusteissa se ei ole tarpeellista, antaa se vuokralaiselle mahdollisuuden reagoida ja korjata asia.
Mikäli vuokralainen korjaa asian, vuokranantajan oikeus purkaa sopimus päättyy. Jos taas laiminlyönnit varoitusten jälkeen jatkuvat, on vuokranantajalla oikeus purkaa sopimus välittömästi.
Yleisesti purkuoikeuteen vaikuttaa vuokralaisen laiminlyönnin vakavuus, kaikissa purkuperusteissa. Tilanteet ovat toisinaan tulkinnanvaraisia, joten on aina suositeltavaa keskustella ulkopuolisen asiantuntijan kanssa ennen varsinaisen purkupäätöksen ja purkuilmoituksen tekemistä.
Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus
Purkamisilmoituksen tulee olla kirjallinen. Ilmoituksesta tulee selvitä purkamisperuste sekä vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, mikäli vuokrasuhdetta ei päätetä välittömästi tiedoksiannon yhteydessä.
Vuokrasopimuksen irtisanominen
Vuokrasopimuksen irtisanominen ei vaadi kummaltakaan osapuolelta laiminlyöntejä. Esimerkiksi toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa joko vuokralainen tai vuokranantaja, kunhan irtisanomisaikoja noudatetaan.
Vuokranantajalla tulisi kuitenkin olla hyväksyttävä syy vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Yleensä määräaikaista vuokrasopimusta ei ole mahdollista irtisanoa kesken määriteltyä vuokrausaikaa.
Pätevät syyt vuokranantajan tekemään irtisanomiseen ovat muun muassa:
- asunnon laittaminen myyntiin
- lähisukulaiselle vuokraaminen
- laaja peruskorjaus
Vuokralaisen ei tarvitse perustella irtisanomistaan sen kummemmin. Irtisanominen on aina hyvä tehdä kirjallisesti, ja se tulisi toimittaa toiselle osapuolelle todistettavasti.
Irtisanomisaika
Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, kunhan he noudattavat sopimuksessa määriteltyjä irtisanomisaikoja.
Tarkempia tietoja vuokrasopimuksen laatimista koskien löydät artikkelistamme 👉 Vuokrasopimus – laadi se huolella ja vältä ikävät yllätykset.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika lain mukaan kuusi kuukautta, jos vuokrasopimus on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden ennen irtisanomista. Muussa tapauksessa se on kolme kuukautta. Vuokranantajan irtisanomisaikaa ei voida lyhentää sopimalla siitä vuokrasopimuksessa.
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen, irtisanomisaika on yksi kuukausi. Elleivät osapuolet ole toisin sopineet, vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä.
Näin merkitset irtisanomisajan sopimukseen
Vuokrasopimukseen voidaan kirjata ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä. Tässä tapauksessa irtisanomisaika ei voi alkaa aikaisemmin kuin vuokrasopimuksessa mainittu päivä, riippumatta siitä, milloin vuokrasopimus irtisanotaan.
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo pääsääntöisesti molempia osapuolia koko ajan, ja sen voi irtisanoa vain tietyissä laissa säädetyissä erityistilanteissa.
Mikäli vuokralainen irtisanoo määräaikaisen vuokrasopimuksen ennen sen päättymistä, on hyvin tyypillistä, että hän joutuu maksamaan vuokranantajalle korvauksen. Tämä korvaus voi olla enintään se vuokra, jonka olisi tullut maksettavaksi jäljellä olevalta vuokra-ajalta.
Korvauksen suuruus riippuu muun muassa siitä, kuinka pitkä aika on jäljellä, ja kuinka pian vuokranantaja löytää asunnolle uuden vuokralaisen.
Tarvitseeko vuokranantaja syyn irtisanoa vuokrasopimus määräajan päätyttyä?
Yleensä vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen ilman syytä vuokra-ajan päätyttyä. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja ei ole velvollinen uusimaan vuokrasopimusta tai sallimaan asunnossa oleskelua määritellyn ajanjakson jälkeen.
Vuokranantajan tulisi yleensä ilmoittaa etukäteen, mikäli vuokrasopimusta ei syystä tai toisesta uusita (yleensä 30 päivää). Myös vuokralainen on vastuussa vuokrasopimuksen mahdollisesta jatkamisesta, joten aloite keskusteluun voi hyvin tulla häneltä.
Vuokrasopimuksen purku ja irtisanominen – yhteenveto
Yleensä vuokrasopimus irtisanotaan, mutta tietyin perustein vuokrasopimus voidaan myös purkaa kokonaan. Purkaminen on mahdollista, mikäli on todistettavasti tapahtunut laiminlyönti tai sopimusrikkomus.
Toistaiseksi voimassa oleva sekä määräaikainen vuokrasopimus voidaan purkaa, mikäli asialle löytyy lain mukainen purkuperuste (esimerkiksi vuokrarästit, häiritsevä elämä, asunnon huono kohtelu tai kolmannelle osapuolelle vuokraaminen).
Vuokrasopimuksen purku voidaan tehdä välittömästi, kun taas irtisanomisessa on noudatettava lain mukaisia irtisanomisaikoja. Irtisanominen tai purkamisilmoitus tulisi tehdä kirjallisesti. Myös haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi, käy purkamisilmoituksesta.
Vuokranantaja tarvitsee selkeän syyn vuokrasopimuksen purkamisen lisäksi myös irtisanomiselle. Mikäli kyse on vuokrasopimuksen jatkamisesta määräajan jälkeen, vuokranantaja on oikeutettu irtisanomaan sopimuksen ilman mainittavaa syytä.
Erityisesti vuokrasopimuksen purkuun liittyvät perusteet ovat monesti tulkinnanvaraisia, joten on suositeltavaa konsultoida aina ulkopuolista asiantuntijaa, ennen purkuilmoituksen antamista.
Artikkelin on julkaissut Oy Aurum Contactor Ltd:n tarjoama Perintä247 -palvelu, joka tarjoaa tukea ja asiantuntijuutta saatavien kotiuttamisessa mm. maksuhuomautusten sekä perintätoimeksiantojen keinoin. Palvelemme sinua 24/7. Kuulumme kotimaisen Moment Ventures -konsernin Yritys247-perheeseen, joka tarjoaa yrittäjien arkea helpottavia palveluita.
